La nueva Ley de Alquileres sancionada por el Senado sin la presencia de la oposición modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario.

La nueva legislación establece además que la actualización del valor del alquiler será anual y deberá hacerse sobre un índice conformado por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de salarios (Ripte).

Por otra parte, establece que «los contratos de locación deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip)», un punto importante porque evitará la firma de contratos «en negro».

La Afip deberá definir el plazo y la forma de esta declaración, pero se trata de un punto central porque obligaría a los propietarios a «blanquear» el ingreso que perciben por el alquiler, algo que generó contrapuntos en anteriores ocasiones sobre el tema.

Además, al existir un registro legal de alquileres se acelerarán las posibilidades de desalojo de los «ocupas», quienes suelen demorar el trámite judicial presentando supuestos contratos de alquiler -que luego resultan apócrifos- para argumentar que fueron estafados en su «buena fe».

La nueva norma extiende los contratos de alquiler de dos a tres años y señala, además, que la actualización del valor deberá ser anual.

También amplía las garantías que podrá presentar el inquilino ante el locador, al contemplar tanto la garantía propietaria, como el seguro de caución, el aval bancario, la garantía de fianza o fiador solidario y el recibo de sueldo.

Por otra parte, se establece de modo taxativo que las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario, quedando a cargo del inquilino solo las ordinarias, que incluyen los gastos habituales del edificio (salario del encargado, limpieza y otros conceptos).

La aclaración es importante debido a que es muy habitual que las expensas extraordinarias aparezcan en 0 y se carguen esos gastos sobre las ordinarias para que sean pagados por los inquilinos.

Además, se reduce el depósito de garantía a un monto equivalente a un mes de alquiler para tratar de evitar que se cobren dos meses o a veces más.

También se crea un Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.

La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del programa, debe tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género y personas adultas mayores.

Los 7 puntos principales de la nueva Ley

1) Se modifica el Código Civil y Comercial de la Nación en cuanto a los contratos de locación.

2) Se extiende de dos a tres años los contratos de alquiler.

3) Se establece que el pago de expensas extraordinarias son responsabilidad del propietario y a su vez, el locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad.

4) Se reduce a un mes de alquiler el monto del depósito.

5) La norma establece que los ajustes en los contratos deberán efectuarse utilizando un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).

6) Se contemplan distintas opciones para facilitar las garantías para los inquilinos, más allá de la garantía inmobiliaria.

7) Se determina que el contrato deberá ser declarado ante la Afip.